На рынке недвижимости продолжают скапливаться миллионы нераспроданных квадратных метров. Но, несмотря на очевидное падение спроса, девелоперы не торопятся снижать цены. В госкорпорации «ДОМ.РФ» успокаивают: мол, затоваривания нет, баланс спроса и предложения приходит в норму. Помогут ли «волшебные заклинания» Виталия Мутко и чиновников из Минстроя не потерять девелоперам их привычные сверхприбыли?
«Сегодня баланс спроса и предложения постепенно выравнивается после нескольких лет дефицита предложения, это происходит в условиях роста новых запусков проектов», – заявил на днях глава аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг.
С аналитиками из госкорпорации согласны и в Минстрое: в конце марта замглавы ведомства Никита Стасишин заявлял о том, что сейчас на рынке-де установился «идеальный баланс» цены и способов улучшения жилищных условий.
«Идеальными условиями» в госкорпорации «ДОМ.РФ» и Минстрое, видимо, считают 82-процентный рост цен на квадратный метр, произошедший за последние три года в среднем по стране. Впрочем, сколько бы ни успокаивали себя в госкорпорации и профильном министерстве, цифры говорят сами за себя. Россияне больше не в состоянии платить безумные деньги за квадратные метры, выстроенные с сомнительным качеством. Как результат порядка 80%(!) новостроек сегодня остаются нераспроданными!
На днях об этом проговорился даже глава Минстроя Ирек Файзуллин, явно нарушив стройный хор «заклинателей».
«Когда закупки будут прекращаться, рынок всё равно станет требовать от девелоперов снижения и нахождения компромисса с покупателями. Поэтому я надеюсь, что снижение может начаться в ближайшее время», – заявил он.
«Рынок недвижимости затоварен не потому, что нет спроса, а потому, что цены на жильё завышены, – констатируют аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости», – а завышены они как раз «благодаря» стимулированию продаж через субсидирование ипотечных ставок. Если застройщики опустят стоимость метра, со спросом не будет проблем даже без льготной ипотеки».
Однако именно этого очевидного сценария и Минстрой, и девелоперы, и «ДОМ.РФ», похоже, стараются всячески избежать. На страже интересов застройщиков стоят Минстрой и главный смотрящий за отраслью вице-премьер Марат Хуснуллин, весь прошлый год активно добивавшийся продления льготной ипотеки.
Цены в рост
Тем временем ситуация на рынке новостроек усугубляется.«В первом квартале 2023 года на местном рынке новостроек застройщики продавали 18,4 тыс. квартир, а в аналогичный период 2022 года – только 11,4 тысячи. То есть сейчас на рынке предложение квартир на 61% больше, чем год назад», – поделился с «Нашей Версией» основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин.
При этом, по его словам, динамика спроса прямо противоположная: в первом квартале девелоперам удалось продать 3,6 тыс. квартир в строящихся домах, тогда как за тот же период прошлого года продано было 6,4 тысячи.
Значит, цены на квартиры неминуемо должны пойти вниз? Казалось бы, как иначе, ведь застройщикам тоже нужны деньги… На самом деле неправильно полагать, что девелоперам для продолжения работы необходимо постоянно наращивать продажи. Им достаточно сохранять определённый уровень продаж, требуемый банком. Учитывая, что многие крупные девелоперы сегодня аффилированы с банками, достигнуть соответствующих договорённостей труда не составит.
«Они могут даже повысить цены, – констатирует гендиректор ГК «Омакульма» Виолетта Басина. – Логика такова: недозаработанные деньги мы получим на увеличении маржи».
Также не стоит забывать, что последние пару лет крупные компании отчитываются о рекордном росте прибыли. Так, по итогам 2020 года «ПИК СЗ» отчитался о росте чистой прибыли на 91,7% по сравнению с 2019 годом. В финансовой отчётности компании за 2021 год в сегменте «девелопмент и строительство» отмечается 24-процентный рост валовой маржи по сравнению с 2020 годом. Неплохо идут дела и у другого крупного игрока рынка – компании «Самолёт», констатировавшей по итогам 2021 года рост выручки на 113%. Понятно, что при таком раскладе девелоперы особой проблемы в нераспроданных квадратных метрах не видят.
«Представление о том, что девелоперы не могут ждать продажи того или иного лота три-пять лет, ошибочны, так как средний срок реализации масштабного проекта составляет как раз пять-семь лет, – рассказал «Нашей Версии» коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. – Разумеется, даже в успешных новостройках обычно не все лоты продаются до ввода комплекса в эксплуатацию. Это отнюдь не препятствует запуску новых проектов, ведь девелоперский бизнес – непрерывная цепочка, а не циклический процесс».
Профессиональные жадины
Однако если девелоперы могут позволить себе подождать, да ещё и в ожидании поднять цены, то чиновникам из Минстроя не до ожиданий – им нужно отчитываться о росте объёмов строительства. В ведомстве уже анонсировали очередные рекорды: в 2023 году планируется ввести не менее 50 млн квадратных метров жилья в многоквартирных домах.В прошлом году чиновники также отчитывались о рекордах, рассказывая о вводе 102,7 млн квадратных метров. Правда, о том, что более половины этого объёма пришлось на индивидуальное жилищное строительство, по привычке предпочли умолчать.
Теперь затоваривание рынка грозит нарушить эти планы.
«Если не продаётся старый проект, застройщики не начинают новый. Но такая история Минстрою невыгодна: нет новых проектов – нет ввода нового жилья. Но поскольку дальше уже невозможно лоббировать льготную ипотеку на совсем смешные проценты, Минстрой вынужден уговаривать застройщиков снижать цену», – рассуждает руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашёв.
Вот только за всю новейшую историю страны уговорить девелоперов расстаться хотя бы с частью своих доходов не удалось ещё ни разу. Напомним, что массовое затоваривание рынка уже случалось после дефолта 1998 года. Однако тогда стагнация продлилась не более трёх лет и сменилась небывалым подъёмом, поскольку экономическая ситуация в стране была принципиально иной.
«Классические законы экономики предлагают два выхода из ситуации: стимулирование спроса и сокращение предложения. Но цены для покупателей ещё достаточно высокие, ставки по ипотеке недостаточно низкие, а от изобилия предложения разбегаются глаза, – констатирует управляющий партнёр «Живой комплекс Les» Олег Дедков. – Из этого замкнутого круга рынок может вывести только господдержка спроса и активная борьба застройщиков с собственной жадностью, так как маржинальность девелоперского бизнеса остаётся на достаточно высоком уровне, что выглядит более чем странно на фоне стагнирующей экономики».
