«Евроинвест» разворачивает новые юрлица на границе с Петербургом
Новые дочки холдинга «Евроинвест Девелопмент» миллиардеров Березина и Васильева, указывают на многомиллиардные планы в граничащих с Петербургом Мурино и Кудрово. Прошлые «человейники» там, несмотря на обилие недоделок и гарантийных случаев, уже принесли коммерсантам два миллиарда рублей чистыми.В группе компаний «Евроинвест» 20 февраля, по данным СПАРК-Интерфакс, случилось пополнение: были зарегистрированы новые юрлица «Специализированный Застройщик Евроинвест Кудрово-2» и «Специализированный Застройщик Евроинвест Лаврики-2». Названия компаний и предыдущая история объектов говорят о вероятном скором возведении очередных, но еще не анонсированных новостроек в Мурино и Кудрово. Delta.News разобрался, как устроен холдинг и увидел миллиардные прибыли от ЖК «ID Мурино» и «ID Кудрово», сданных со множественными недочетами, но принесших компании статус одного из крупнейших девелоперов Ленинградской области.
Новые юрлица принадлежат одному из головных ООО холдинга – «Евроинвест АйДи». Оно владеет такими «специализированными застройщиками» и по другим проектам «Евроинвеста», подобные конторы создавались под каждый ЖК. Они есть для объектов на Петроградке, у Политехнической, на Светлановском проспекте, в Кудрово и Мурино. Также зарегистрирована троица спецзастройщиков для домов на Московском проспекте, в Озерках и на Благодатной. Только записана эта троица на «Евроинвест Селект», которым на 70% напрямую владеет председатель совета директоров холдинга мультимиллиардер Андрей Березин.
Появление двух новых спецзастройщиков под проекты в Мурино и Кудрово – явный сигнал, что у холдинга есть предпосылки для скорого начала строительства. Судя по отчетам о движении денег таких юрлиц, средств от дольщиков они напрямую не получают, но отражают расходы на стройку. Однако до того, как холдинг оброс проектами и юрлицами, в отчетности самых первых компаний отразились деньги дольщиков и маржа застройщика.
Экономика АйДи — дивиденды в центре
Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства, застройщиком домов первой, уже введенной очереди «ID Кудрово», является «СЗ Евроинвест девелопмент СПБ», других строек за юрлицом не числится. Весь объем прибыли, которую четыре дома на 1741 квартиру принесут холдингу, – пока неясен. Последний из четырех домов был введен в эксплуатацию в 2023 году. Но колоссальную выгоду девелопер получил еще в процессе строительства.
В финансовых отчетах за 2019-2022 годы более 800 млн рублей чистой прибыли юрлицо уже показало. Это деньги от дольщиков «ID Кудрово», оплачивавших свои квартиры по старой схеме, а не через эскроу-счета, как предполагается по всем домам разрешение на строительство которых выдано после 2019 года. Платежи поставщикам, подрядчикам и по оплате труда за год до окончания строительства перевалили за 7 млрд рублей. Из отчета о движении денежных средств также видно, что в самый разгар стройки в 2020 году акционеры только официально получили со счетов юрлица дивидендов почти на полмиллиарда рублей, то есть за три года до конца отделки последнего корпуса.
С застройщика «ID Мурино», ООО «Евроинвест девелопмент», также в середине проекта вывели 715 млн рублей в качестве дивидендов, говорится в отчетности о движении денежных средств. С последним домом в этом ЖК на 2443 квартиры холдинг закончил в 2022 году, сразу же запустив строительство «ID Мурино» 2 и 3 силами соответствующих спецзастройщиков. Строительство первого ЖК оказывалось прибыльным каждый год, принеся в итоге 1,1 млрд рублей чистой прибыли за 2019-2022 годы. Платежи поставщикам и подрядчикам по уже законченному проекту в Мурино в этот период составили 7,1 млрд рублей, а поступления от текущих операций – 8,2 млрд рублей.
В отличие от последующих строек, только по «ID Мурино» в отчетности есть миллиардные потоки поступлений от текущих операций. Уже в ходе работы над «ID Кудрово» компания переходит на возведение по схеме с эскроу-счетами, которая предполагает, что деньги дольщиков не будут отражаться в бухгалтерском балансе застройщика и в принципе дойдут до него только после того, как дольщик получит ключи. Но и при таком учете средств, масштабы заработка бенефициаров «Евроинвеста» проглядываются в цифрах. Например, владелец спецзастройщиков уже сданных ЖК на Благодатной и Московском проспекте, «Евроинвест Селект», в 2023 году указал 1,3 млрд рублей чистой прибыли от дохода в участии в организациях.
Миллиарды для акционеров, дольщикам – недоделки
715 млн рублей дивидендов от ООО «Евроинвест Девелопмент» «ID Кудрово», по данным СПАРК, должны были распределиться в пропорции 70% на 30% между закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Мастер» и Станиславом Данеляном – руководителем и совладельцем большинства юрлиц холдинга. Ему же досталось 30% от «СЗ Евроинвест девелопмент СПБ», а оставшееся распределилось между Марией Абрамович (24%), Вероникой Блум (23%) и Еленой Васильевой (23%). 70% от 1,3 млрд рублей дивидендов от «Евроинвест Селект» напрямую должен был получить миллиардер Березин, оставшиеся 30% – снова Данелян.
Но не менее любопытный нюанс экономики строительства от «Евроинвеста» состоит в том, что девелоперу, судя по отзывам покупателей жилья, удается делать свою маржу, сдавая дома с массовыми недоделками, причем в широком ассортименте. В отличие от «ID Мурино» в придомовом чате «ID Кудрово» тема гарантийных случаев не стала одной из наиболее распространенных для обсуждения. Это может быть связано со стратегией игнорирования, которую, как утверждают жители, избрал застройщик.
Жалобы на отсутствие энтузиазма застройщика в части устранения гарантийных обязательство по «ID Кудрово» носят отнюдь не единичный характер. То же касается и множественных недоделок при приемке. Жители первого корпуса даже советовали будущим соседям пользоваться не только услугами приемщика, но и отдельно рекомендовали взять с собой оконщика, объясняя, что «с окнами у большинства серьёзные проблемы». Отдельно советовали снимать плинтусы всем и проверять на плесень, так как были случаи обнаружения под ними плесени.
Работа на приемке квартир в «ID Кудрово», судя по нескольким десяткам видео в домовом чате, дала контента на целую рубрику по ЖК для одной из приемочных компаний. На этих видео наиболее распространенные из замеченных недоработок: отсутствует элементы сантехники или она течет, простукиваются пустоты под плиткой, вздувшийся ламинат, недоделки, повреждения окон и балконов, отклонения от вертикали рам дверных проемов до 5 см, плесень под плинтусами, отслоение штукатурки, протечки на обоях, неработающие розетки.
Коллаж
В придомовом чате ЖК пару раз заходил разговор о коллективной претензии к застройщику, но до дела не дошло. Хотя практика жителей ЖК «Континенты» от КВС показывает, что в этом есть смысл.
Впервые такая идея у жителей «ID Кудрово» возникла, когда выяснилось, что при приемке люди столкнулись с некоторыми инженерными особенностями квартиры, не оговоренными при покупке. Как рассказывает жительница Олеся, застройщик обещал, что все выступы и стояки как на плане будут, но по факту на приемке люди увидели совсем другое.
«У нас стояк канализации по ошибке пустили через кухню, и к нему подсоединен был унитаз из санузла за стенкой. Так как это нарушение, то застройщик сделал ещё стояк – в туалете, чтобы все было по СанПиНу. Помимо этого, трубы ГВС и ХВС так же оказались на кухне, а не в санузле, и все эти трубы зашили в короб, который от кухни забрал часть площади», – поделилась девушка.
Она обращалась со своей ситуацией и к строительным экспертам, и к юристам. Её отпугнуло то, что судебные разбирательства скорее всего будут длиться не меньше года, и суд может оказаться на стороне застройщика, «так как отклонение от проекта в нашем случае не является чем-то «сверхсерьезным». По её словам, «Евроинвест» поначалу признал ошибку, но позднее в компании стали говорить, что «все по проекту и ничего переделывать не будут».
«Звоните в Евроинвест»
Корреспонденту Delta.News удалось дозвониться до председателя совета директоров «Евроинвеста», миллиардера Андрея Березина. Ничто не указывало, что он сейчас находится вне России, как писали недавно анонимные телеграмм-каналы, но на просьбу прокомментировать гарантийные случаи, а также экономику проектов он только и ответил: «Звоните в «Евроинвест Девелопмент». Конкретные вопросы миллиардеру в мессенджере также остались без ответа. Корреспондент последовал совету позвонить в холдинг, но от офис-менеджера получил лишь совет обратиться к компании через e-mail. Если в ответ на вопросы Delta.News придет развернутый ответ, он обязательно будет опубликован.
Справка
Холдинг «Евроинвест Девелопмент» начинался как строительный проект мультимиллиардеров-лендлордов Андрея Березина и Юрия Васильева, с бывшим гендиректором ГК «Арсенал Недвижимость» Станиславом Данеляном. Тем не менее, в сообщениях 2024 года от компании для СМИ распространяются именно цитаты Березина, а представляется он «соучредитель».
Андрея Березина называют крупнейшим лендлордом Ленинградской области и человеком, очень близким к губернатору Александру Дрозденко. К 2016 году, согласно рейтингу миллиардеров «Делового Петербурга», состояние Андрее Березина составляло по меньшей мере 8,4 млрд рублей. С тех пор список богатейших людей города он не покидал. Как ранее писал Delta.News, все составляющие успеха, вроде 200-метровой квартиры на Петроградке, участка на московской Рублевке и мерседеса Maybach S500 были при нем.
«Евроинвест Девелопмент» работает не только в Ленобласти, но и в Санкт-Петербурге, где компания занимается редевелопментом промышленных территорий. Донором земли для её объектов уже стали крупные в прошлом заводы «Светлана» (производило лампы, рентгеновские трубки, микросхемы и транзисторы), «Ригель» (аккумуляторы) и «Реконд» (радиоэлектроника).
