В санаторной зоне Сочи рядом с известными государственными здравницами, где строить многоэтажное жилье запрещено, появился комплекс бизнес-класса. Жители города уверены, что застройщик дважды обошел закон — сначала получил неправомерное разрешение на строительство гостиницы, а затем под видом отельного бизнеса занялся распродажей жилья. Региональные суды и прокуратура их доводов слышать не хотят и никаких нарушений не находят. Как игнорируют федеральное и муниципальное законодательство в курортном городе — в материале редакции.
В рубрику редакции обратился частный детектив Виктор Первушин. Жители Приморского района Сочи, дома которых соседствуют с апарт-комплексом “Моравия”, наняли его для защиты своих интересов. Они считают, что стройка велась с нарушениями и нанесла ущерб их собственности, а администрация города и региональные правоохранительные структуры вместо проведения объективных проверок отстаивают интересы крупного застройщика.
Незаконное соседство
Строительство апартаментного комплекса “Моравия” в Сочи по адресу микрорайон Приморье, Курортный проспект 96 “г” велось с 2018 года. Выбранная под объект территория считается одной из самых престижных — это “зеленый” район на берегу моря, где расположены такие известные лечебницы, как сочинский центральный военный санаторий Министерства обороны, «Металлург», «Искра» и «Орджоникидзе». С последним из них и граничит АК “Моравия”. Причем, по данным обратившегося в редакцию частного детектива, такое соседство противоречит закону.
Дело в том, что санаторий имени Серго Орджоникидзе является памятником архитектуры федерального значения. В Федеральном законе об объектах культурного наследия прописано, что на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, вести капитальное строительство запрещено. Жители Сочи самостоятельно заказывали замеры, и кадастровый инженер пришел к выводу, что отведенный под строительство АК “Моравия” земельный участок расположен ближе, чем в 150 метрах от границ санатория им. Орджоникидзе. Проверить эти данные, по мнению Виктора Первушина, должна была администрация Сочи, но у чиновников никаких вопросов не возникло.
Процесс подготовки и оформления всей документации у застройщика — компании ООО «Стройгарант – Н» — занял всего один месяц, и это с учетом новогодних каникул. Положительное заключение негосударственной экспертизы по проектной документации от частной компании “Центр архитектурно-строительного надзора” фирма получила 28 декабря 2017 года, а уже 16 января 2018 года администрация города выдала разрешение на строительство апарт-отеля на имя учредителя «Стройгарант – Н» Павла Невзорова.
“Я изучил общероссийскую практику и могу сказать, что обычно период от выдачи экспертизы на проектную документацию до получения разрешения на строительство от муниципальных органов составляет минимум полгода, поскольку речь идет о проверке большого объема документов. За месяц изучить и проанализировать все представленные бумаги практически невозможно. Но, судя по уголовным делам на сотрудников сочинской администрации, в мэрии не заморачивались на проведении проверок, возможно, решая подобные вопросы за деньги”, — отметил собеседник редакции.
Он обратил внимание на то, что заместитель бывшего главы города Сочи Анатолия Пахомова — МугдинЧермит, который подписал разрешение на строительство апарт-отеля на Курортном проспекте, через годбыл уличен в выдаче аналогичного разрешения на строительство дома в обход законных процедур. Чиновника обвинили в превышении полномочий и приговорили к двум годам и трем месяцам колонии-поселения. А незадолго до ареста Чермита за получение взяток и земельные махинации силовики задержали еще трех бывших замов Пахомова и экс-руководителя департамента архитектуры.
Иски о незаконном, по их мнению, строительстве комплекса “Моравия” жильцы соседних зданий подавали в суды различных инстанций с 2018 года. Однако, Фемида была на стороне застройщика и нарушений не признавала. Лишь в сентябре 2020 года в Арбитражном суде Северо-Кавказского округа было доказано, что администрация Сочи выдала разрешение на строительство “с превышением своих полномочий”.
Согласно судебному постановлению, администрация должна была отказать в компании ООО «Стройгарант – Н» в выдаче разрешения на строительство апарт-отеля, поскольку участок находится в зоне санитарной охраны курорта федерального значения. Заключения негосударственной экспертизы в этом случае было недостаточно — проектная документация должна была пройти государственную экологическую экспертизу, чего сделано не было. Впрочем, данное постановление суда не послужило основанием для прекращения стройки.
Квартиры в гостинице
Возведением комплекса занималась компания ООО “Моравия”, основная доля которой, согласно открытым источникам, принадлежит некоей Анне Невзоровой. По данным Виктора Первушина, это жена учредителя «Стройгарант – Н» Павла Невзорова. На сегодняшний день строительство завершено, объект — многосекционный комплекс высотой от 4 до 9 этажей — готовится для сдачи в эксплуатацию, параллельно идет активная продажа помещений в собственность.
По мнению жителей соседних домов, под видом апарт-отеля застройщик на самом деле возвел жилой комплекс. Позиция горожан основана на том, что по нормам законодательства РФ, апарт-отель — это объект для временного пребывания. Он отнесен к виду гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий «студия» и «апартамент».
Чтобы проверить свои выводы, жители Сочи самостоятельно заказали исследование конструктивных характеристик сомнительной гостиницы в инженерном центре “Лидер-С”. По заключению экспертов,
“апартаментный комплекс “Моравия”, расположенный по Курортному проспекту 96г, не является апарт-отелем (гостиницей)” и “по своим функциональным и архитектурно-планировочным характеристикам подобен кварталу многоэтажной жилой застройки (жилому комплексу)”.
“Еще недавно официальный сайт компании “Моравия” прямым текстом предлагал купить квартиры от двух миллионов рублей”, — рассказал редакции Виктора Первушин, передав в редакцию сделанные им сканы объявлений.
Как пояснил частный детектив, застройщик стал аккуратнее в формулировках после того, как жильцы обратились в региональный надзор через депутата Госдумы Виталия Пашина. Ответ на депутатский запрос в октябре 2020 года предоставил прокурор Краснодарского края Сергей Табельский.
Из письма подчиненного Игоря Краснова следует, что необходимости принятия мер прокурорского реагирования по вопросу правомерности строительства апарт-отеля “Моравия” он не увидел. Сергей Табельский лишь указал на то, что прокуратура якобы приняла меры для исключения сведений о продаже квартир с сайта застройщика.
Однако, журналисты редакции обнаружили другой интернет-ресурс, на котором до сих пор предлагается узнать о наличии “квартир” в АК “Моравия” и ознакомиться с ценами на них.
“Таким образом, компания ООО «Моравия» под видом гостиницы возвела комплекс коммерческой недвижимости, публично распродаваемой в собственность граждан в качестве люксовых апартаментов для проживания”, — отметил собеседник редакции.
Он пояснил, что такая “схема прикрытия” была необходима застройщику, поскольку данный участок находится в пределах второй зоны горно-санитарной охраны города Сочи, где строить нельзя многоэтажные жилые дома, но разрешено возведение гостиничного фонда.
Приморская крыша
“Жители города Сочи на протяжении трех лет с начала стройки написали сотни жалоб в различные структуры, в том числе в генпрокуратуру, СКР и администрацию президента. Судьба всех поданных жалоб была идентичной — заявления перенаправлялись для рассмотрения на уровень Сочи, где местные власти и правоохранительные структуры продолжают регулярно выдавать ответы, что нарушений они не видят”, — прокомментировал ситуацию нанятый горожанами частный детектив.
Более того, по его словам, правоохранительные органы вместо того, чтобы проверять доводы жалоб, проводили проверки самих заявителей. Виктор Первушин утверждает, что сотрудники полиции и следственного отдела Сочи вызывали экспертов, которые проводили внесудебные исследования, и юристов, которые готовили обращения, чтобы узнать на каких основаниях действуют эти люди. По мнению собеседника редакции, это может говорить о том, что у застройщика есть влиятельные покровители в администрации Сочи и в среде местных силовиков.
На сегодняшний день жители Сочи готовятся оспорить в судебном порядке возведение апарт-отеля и остановить его ввод в эксплуатацию с учетом выводов Арбитражного суда Северо-Кавказского округа о незаконности разрешения на строительство.
