Депутаты гордумы Екатеринбурга рассмотрят проект застройки территорий, прилегающих к ЦПКиО им. Маяковского. Планы девелопера Acons Group уже вызвали негодования у участников общественных обсуждений межевания и планировки территории. Вместо намеченного изначально создания острова и отделения застройки от территории парка, возведения дополнительных объектов рекреации новый квартал предлагается расположить вплотную к границе зоны отдыха, а для выезда тысяч машин выстроить один небольшой мост. Специалисты рынка недвижимости связывают изменения с крайней затратностью изначально намеченного проекта. Впрочем, и в предложенном варианте он потребует значительных вложений, что скажется на цене квадратного метра. Часть домов находится в зоне подтопления реки Исеть, что обязывает застройщика провести мероприятия по укреплению берегов, а также построить систему канализации для сохранения водоема, на очистку которого только в этом году муниципалитет выделил десятки миллионов рублей. Представители строительного рынка указывают и на риски для реализации амбициозного проекта, «из-за которых покупатели квартир условного бизнес-класса рискуют в итоге получить эконом на болоте».
В гордуме Екатеринбурга обращают внимание на проект застройки прибрежных зон Исети рядом с ЦПКиО «Малая Голландия». Acons Group намерена возвести на участке 20 га порядка 160 тыс. кв. м жилья до 2035 года. В настоящее время инвестиции в проект оцениваются в 20 млрд рублей. Однако еще до начала строительства он может претерпеть изменения.
Депутат гордумы Екатеринбурга Тимофей Жуков рассказал, что проект будет рассмотрен на заседании комиссии по вопросам землепользования и застройки и профильной комиссии гордумы.
«Мы зададим вопросы застройщику. Комиссия по ПЗЗ может отклонить проект и отправить на доработку, такие примеры были неоднократно», – отмечает депутат.
Проект планировки территорииПроект ранее возмутил участников общественных обсуждений, однако замечания, направленные на его значительную корректировку, организаторы приняли решение не учитывать. Так, например, на предложение расширить зону ЦПКиО и включить в нее, по сути, вплотную прилегающий земельный участок ответили отказом, указав, что зона не входит в городские леса или особо охраняемые.
Изначально проект «Малая Голландия» предполагалось органично вписать в зону парка, при этом отделив квартал по периметру рекой, через которую проходило 4 моста, на берегу размещались лодочная станция, прогулочные зоны и объекты рекреации. В представленном проекте зона стройки прилегает вплотную к ЦПКиО, а на противоположную сторону реки можно попасть только по одному мосту. При этом в районе планируется более 2,4 тыс. парковочных мест, а ближайшая остановка общественного транспорта находится в полукилометре. Впрочем, авторы проекта не сочли это значительными ограничениями.
На вопросы о создании объектов рекреации: скейт-парка, пирса, амфитеатра и других – чиновники ответили, что они будут предусмотрены в рамках концепции благоустройства берега Исети, реализуемой за муниципальный счет. Застройщик ограничится созданием тротуаров и велодорожек.
«Проект планировки не менялся, все это время он находился в стадии разработки. Мы анализировали несколько вариантов планировочных участков в поиске оптимального решения, так как проект по многим характеристикам является уникальным и не имеет аналогов в России. Для нас было важно соблюсти баланс между общественными пространствами и пятнами жилой застройки, так как в основе проекта лежит идея создания не просто жилого квартала, но новой точки притяжения на карте города. С одной стороны, квартал обрамляет набережную Исети, продолжая пешеходный маршрут вдоль реки, который частично уже реализован в районе Clever park и является частью концепта набережных «От ВИЗа до низа». С другой стороны, он открывает новые входы в парк Маяковского через буферную зону благоустройства. Поэтому посадку жилых домов, расположение улиц, внешних набережных и мостов в парк мы продумываем очень детально», – отразили позицию в пресс-службе Acons Group.
Предложенные под дома участки попадают в зону подтопления Исети, а земли характеризуются заболоченностью. Представители строительной отрасли указывают на необходимость проведения изысканий, соблюдения ряда мер как по укреплению берегов и защите построек, так и создание систем ливневой канализации, чтобы избежать загрязнения реки.«В Екатеринбурге уже были примеры, когда вблизи поймы Исети строились дома на побережье. Квартиры зимой продавались с дисконтом. Летом, когда началась жара, покупатели почувствовали резкий неприятный запах. Не стоит забывать, что в Исеть поступает ливневая канализация», – делятся в Союзе строителей Свердловской области.
В Acons Group, впрочем, уверяют, что нацелены на создание замкнутой системы, стоки с которой будут попадать в городскую и ливневую канализацию. Эксперты рынка недвижимости, в свою очередь, полагают, что внесенные изменения нацелены на снижение затрат.
«Представленный сейчас проект более реализуемый, чем тот эскиз, которому ранее предлагалось следовать. Для застройщика он влек дополнительные вложения, которые в конечном счете легли бы в цену квадратного метра. Она могла бы составить от 500 тыс. до 1 млн рублей. Однако в Екатеринбурге в отличие от Москвы и Санкт-Петербурга покупателя на недвижимость по такой цене найти достаточно сложно», – делится мнением эксперт Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Застройщик оценивает проект как жилье бизнес-класса. Так, квартиры в уже построенном им соседнем комплексе Clever park продаются по цене от 200 тыс. рублей за квадратный метр. При этом четко определить их соответствие бизнес-классу невозможно из-за размытости требований к сегменту, отмечают в УПН. Спрос на подобные объекты сохранятся, а при выборе квартир учитывается обеспеченность социальными и иными учреждениями.
Эскиз Acons GroupУточним, «Малая Голландия» рассчитана на проживание более чем 5 тыс. человек. При этом школа на 1500 человек и 2 детских сада на 700 человек и вовсе рассчитаны на соседний Clever park с не меньшим количеством жителей. Школу, по планам мэрии Екатеринбурга, начнут возводить в 2027 году. Сроки строительства детсадов пока не уточняются. Досуговые учреждения для детей в «Малой Голландии» и вовсе предполагаются исключительно частные.
«Когда идет освоение территории, застройщик зачастую соглашается на соцобъекты, но освоение отданных под их возведение участков переносится на последний этап. При этом нет гарантий, что объекты будут построены. Участки резервируют, но потом они могут быть отданы под иную застройку», – заостряет внимание депутат Госдумы Андрей Альшевских.
По мнению политика, реализация крупного проекта застройки нуждается в тщательном контроле как со стороны муниципальных чиновников, так и надзорных органов. Экономия на таких проектах может обернуться значительными рисками и с точки зрения обеспеченности соцобъектами, и безопасности «проживания в новостройках бизнес-класса на болоте».Справочно:
Acons Group включает в себя ряд юрлиц, в том числе управляющие компании ООО «Аконс Девелопмент», ООО «Аконс Инвест», ООО «Альфа-Строй».
ООО «Аконс-Девелопмент» основано в 2016 году, уставный капитал – 10 тыс. рублей. Оформлено на Наталью Полудневу. Выручка компании за 2022 год – 87,8 млн рублей, чистый убыток – 2,4 млн рублей.
На 2016 год уставный капитал фирмы был оформлен на Ивана Богданова. Он же в 2021 году, по данным «Контур.Фокус», руководил ООО «СК «Флай» (выручка за 2022 год – 1,1 млрд рублей, чистая прибыль – 9 млн), весной 2023 года гендиректором этой фирмы был назначен владелец ее уставного капитала Евгений Кабанов. Последний значится как директор и владелец уставного капитала ООО «Альфа-строй» (основана в 2011 году, выручка за 2022 год – 9,7 млрд рублей, чистая прибыль – 137 млн). СК «Флай» и «Альфа-Строй», по данным «Контур.Фокус», находятся в соседних офисах по одному адресу.
Acons Group включает в себя ряд юрлиц, в том числе управляющие компании ООО «Аконс Девелопмент», ООО «Аконс Инвест», ООО «Альфа-Строй».
ООО «Аконс-Девелопмент» основано в 2016 году, уставный капитал – 10 тыс. рублей. Оформлено на Наталью Полудневу. Выручка компании за 2022 год – 87,8 млн рублей, чистый убыток – 2,4 млн рублей.
На 2016 год уставный капитал фирмы был оформлен на Ивана Богданова. Он же в 2021 году, по данным «Контур.Фокус», руководил ООО «СК «Флай» (выручка за 2022 год – 1,1 млрд рублей, чистая прибыль – 9 млн), весной 2023 года гендиректором этой фирмы был назначен владелец ее уставного капитала Евгений Кабанов. Последний значится как директор и владелец уставного капитала ООО «Альфа-строй» (основана в 2011 году, выручка за 2022 год – 9,7 млрд рублей, чистая прибыль – 137 млн). СК «Флай» и «Альфа-Строй», по данным «Контур.Фокус», находятся в соседних офисах по одному адресу.